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Perchè comprare una casa è un terribile investimento

16 Giugno 2014

Le informazioni e i dati sono ritenuti accurati, ma non ci sono garanzie. Domino Solutions non è un consulente d'investimento e non offre consigli specifici di investimento. Le informazioni qui contenute sono solo a scopo informativo.



Qualche giorno fa mi sono imbattuto in un'analisi eseguita dal famoso economista di Yale Robert Shiller, uno degli esperti più autorevoli del mondo nello studio sui valori degli immobili, ha analizzato i prezzi delle case nel corso dell'ultimo secolo e ha scoperto che il valore delle case salgono con lo stesso tasso di inflazione. Questa opinione è condivisa anche dal professore dell'USC Economics Robert Bridges.

Invece di acquistare una casa del valore ipotetico di 100.000 euro che cresce seguendo il ritmo dell'inflazione, è molto più produttivo mettere quei 100 mila euro in un fondo che storicamente è aumentato ad un ritmo più veloce dell'inflazione escludendo anche le cedolari dei dividendi.



A questo punto vien da pensare che l'affitto sia il metodo migliore in questo periodo, e probabilmente anche per il futuro. Mantenere una casa di proprietà ha un costo non indifferente. I proprietari di case pagano un affitto sotto forma di:

- Imposta patrimoniale
- Manutenzione / Riparazioni
- Assicurazione
- Mutuo (se esistente)
- Perdita di opportunità (l'importo investito nella casa avrebbe potuto in alternativa produrre guadagni nel mercato azionario.)

Questo è il prezzo da pagare semplicemente per mantenere qualcosa che già avete acquistato!

Non vorrei girare il coltello nella piaga ma aggiungiamo inoltre che comprare una casa comprende anche i costi di transazione (notaio, agente immobiliare, ispezioni varie ecc..) che spesso arrivano anche al 7% del valore totale dell'immobile. Quindi in partenza siete già in perdita del 7%. Senza contare poi l'altrettanto 7% da pagare quando la casa la si vende.

Oltre al costo, ci sono altri vantaggi nell'affitto:

L'affitto fornisce più convenienza, le responsabilità sono del padrone di casa per fare le riparazioni necessarie, mantenere il vialetto in ordine e mantenere il prato rasato. Affittare inoltre ti rende più mobile; è più facile muoversi rapidamente se si trova un altro lavoro o abete qualche altro motivo per muoversi, come problemi di sicurezza, conflitti coi vicini o cambiamenti nel quartiere come il piano regolatore. Tipo che vi hanno costruito un penitenziario a 200 metri.

Se avete bisogno di accedere rapidamente a del denaro in caso di emergenza, non sarete in grado di ottenere questo denaro in modo tempestivo se avete comprato la casa utilizzando la vostra liquidità. Una casa in vendita può rimanere sul mercato senza ottenere nessuna offerta anche per molto tempo. Al contrario, i titoli sono molto liquidi, possono essere venduti in qualsiasi momento e anche produrre dividendi che possono essere distribuiti sia come reddito o reinvestiti per ulteriori guadagni.

Mancanza di diversificazione: i proprietari di case di solito mettono una grand parte del loro patrimonio netto più il debito in una risorsa. Questo non è solo una restrizione nell'investimento del mercato immobiliare, ma è anche una restrizione dell'investimento in una determinata area di mercato immobiliare in una città particolare e addirittura una strada.

Per ottenere l'esposizione al mercato immobiliare senza perdere la liquidità e la diversificazione, può essere meglio guardare in un fondo come Vanguard REIT (VNQ), come alternativa nel possedere una casa fisica. Tuttavia, può essere saggio stare alla larga dal settore abitativo visto dove stanno andando i tassi di interesse, ricordiamo che la BCE ha annunciato l'intenzione di aumentare i tassi di interesse il prossimo anno. Invece di investire nel settore immobiliare (sia esso in forma di REIT o in forma di acquisto fisico), può essere molto più produttivo e semplice investire in un fondo come (VTI) o (SPY).

Conclusione:

Uno dei miei principi di investimento chiave è la semplicità. Comprare una casa crea complessità e mal di testa. Questa complessità è completamente inutile e incoerente con i principi di investimento intelligenti. Comprare una casa crea complicazioni inutili, non produce ritorni sugli investimenti e restringe la vostra diversificazione. L'affitto è un'alternativa molto più efficiente ed efficace alla proprietà. Per questi motivi, una casa non ha posto nel portafoglio di nessuno. Non è mai una buona idea acquistare una casa a titolo definitivo, figuriamoci prendere in prestito soldi per questo.




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